Αν έχετε κλείσει μια RICS εκτίμηση ακινήτου, η διαδικασία είναι συνήθως αρκετά απλή. Ένας RICS Πιστοποιημένος Εκτιμητής συμφωνεί μαζί σας το brief, επιθεωρεί το ακίνητο, κάνει έρευνα και ανάλυση γραφείου και στη συνέχεια εκδίδει μια γραπτή έκθεση εκτίμησης σύμφωνα με το RICS Red Book, η οποία αναφέρει μια ανεξάρτητη γνώμη για την αγοραία αξία και εξηγεί πώς προέκυψε. Όλα γίνονται με αυστηρά επαγγελματικά πρότυπα, ώστε τράπεζες, δικαστήρια και φορολογικές αρχές να μπορούν να βασιστούν στο αποτέλεσμα.
Τι είναι μια RICS εκτίμηση ακινήτου;
Μια RICS εκτίμηση ακινήτου είναι μια ανεξάρτητη αποτίμηση που πραγματοποιείται από εκτιμητή ο οποίος είναι εγγεγραμμένος και εποπτεύεται από το Royal Institution of Chartered Surveyors. Ο εκτιμητής οφείλει να ακολουθεί τα RICS Valuation Global Standards, γνωστά ως Red Book, τα οποία θέτουν υποχρεωτικούς κανόνες και βέλτιστες πρακτικές για το πώς προετοιμάζονται, ελέγχονται και παρουσιάζονται οι εκτιμήσεις.
Για εσάς ως πελάτη, αυτό σημαίνει ότι η RICS διαδικασία εκτίμησης δεν είναι μια γρήγορη “μαντεψιά”. Περιλαμβάνει αυτοψία, δομημένη έρευνα σε συγκρίσιμες πωλήσεις ή μισθωτικά στοιχεία, επιλογή της σωστής μεθόδου αποτίμησης και μια επίσημη έκθεση που παρουσιάζει με σαφήνεια τη συλλογιστική και τις παραδοχές του εκτιμητή.
Άρα, τι ακριβώς συμβαίνει βήμα προς βήμα;
Βήμα 1: Κράτηση και συμφωνία του brief
Η διαδικασία ξεκινά όταν επικοινωνείτε με μια RICS εταιρεία ή έναν εκτιμητή και εξηγείτε γιατί χρειάζεστε μια ανεξάρτητη εκτίμηση ακινήτου. Συνήθεις λόγοι είναι η αγορά ή πώληση, στεγαστικό δάνειο ή αναχρηματοδότηση, κληρονομικά, φορολογικός σχεδιασμός ή εσωτερική εταιρική αναφορά.
Πριν από οτιδήποτε άλλο, ο εκτιμητής θα συμφωνήσει μαζί σας τους όρους ανάθεσης. Συνήθως καλύπτουν:
- Ποιος είναι ο εντολέας και ποιος μπορεί να βασιστεί στη RICS εκτίμηση
- Τον σκοπό της εκτίμησης, για παράδειγμα εξασφάλιση δανείου ή κληρονομικά
- Το ακίνητο που θα επιθεωρηθεί και τυχόν ειδικές παραδοχές
- Τη βάση αξίας, συνήθως αγοραία αξία όπως ορίζεται από το RICS και τα διεθνή πρότυπα
- Την αμοιβή, το χρονοδιάγραμμα και τη μορφή της έκθεσης εκτίμησης
Αυτό ακούγεται τυπικό, αλλά προστατεύει και τις δύο πλευρές. Εσείς γνωρίζετε ακριβώς τι λαμβάνετε. Ο εκτιμητής γνωρίζει το πλαίσιο, ώστε να προσαρμόσει τη διαδικασία RICS στις δικές σας ανάγκες.
Βήμα 2: Αυτοψία, τι εξετάζει ο εκτιμητής
Στη συνέχεια ακολουθεί η αυτοψία για την εκτίμηση. Για ένα τυπικό σπίτι ή διαμέρισμα, πρόκειται συνήθως για μια σύντομη επίσκεψη, η οποία συμπληρώνεται από μεταγενέστερη έρευνα γραφείου, και όχι για μια ολοήμερη αυτοψία.
Κατά την επίσκεψη, ο εκτιμητής θα εξετάσει στοιχεία όπως:
- Μέγεθος και διαρρύθμιση, συμπεριλαμβανομένων των τετραγωνικών, του αριθμού δωματίων και της λειτουργικότητας του χώρου
- Κατάσταση και επίπεδο φινιρίσματος, όπως κουζίνα, μπάνια και εμφανείς φθορές ή ελαττώματα
- Βελτιώσεις και επεκτάσεις που μπορεί να προσθέτουν αξία
- Εξωτερικά στοιχεία όπως στέγη, τοίχοι, κήπος και θέση στάθμευσης
- Παράγοντες τοποθεσίας όπως ο δρόμος, η θέα και το άμεσο περιβάλλον
Ενδέχεται επίσης να γίνουν βασικές ερωτήσεις για παροχές, ιδιοκτησιακό καθεστώς, ground rent, κοινόχρηστα ή πρόσφατες εργασίες. Δεν πρόκειται για τεχνικό έλεγχο κτιρίου, οπότε ο εκτιμητής δεν θα σηκώσει πατώματα ή θα μετακινήσει έπιπλα, όμως χρειάζεται καθαρή εικόνα των βασικών σημείων του ακινήτου.
Βήμα 3: Έρευνα και μέθοδοι αποτίμησης
Μετά την αυτοψία, το μεγαλύτερο μέρος της δουλειάς γίνεται στο γραφείο. Εκεί “χτίζεται” η ανεξάρτητη εκτίμηση.
Ο εκτιμητής θα ερευνήσει συγκρίσιμα στοιχεία και θα επιλέξει την πιο κατάλληλη μέθοδο ή συνδυασμό μεθόδων, για παράδειγμα:
- Συγκριτική μέθοδος: σύγκριση του ακινήτου σας με πρόσφατες πωλήσεις ή μισθώσεις παρόμοιων ακινήτων και προσαρμογές για τις διαφορές
- Μέθοδος εισοδήματος: όταν το ακίνητο είναι επενδυτικό, με βάση τα μισθώματα και τις αποδόσεις (yields)
- Μέθοδος κόστους: σε ορισμένα ειδικά ακίνητα, με βάση την αξία γης συν το κόστος αντικατάστασης
Θα ληφθούν υπόψη τοπικές τάσεις αγοράς, επίπεδα ζήτησης, πολεοδομικοί περιορισμοί και οποιοσδήποτε παράγοντας μπορεί να επηρεάσει την αξία βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα. Η καθοδήγηση του RICS δίνει έμφαση στη συνέπεια, την ακρίβεια, την αντικειμενικότητα και τη διαφάνεια σε αυτές τις κρίσεις, γι’ αυτό και μια RICS Red Book εκτίμηση έχει μεγαλύτερη βαρύτητα από μια “χαλαρή” άποψη.
Βήμα 4: Η έκθεση εκτίμησης RICS Red Book
Μόλις ολοκληρωθεί η ανάλυση, ο εκτιμητής ετοιμάζει την επίσημη έκθεση. Το RICS παρέχει ένα πλαίσιο που ορίζει το ελάχιστο περιεχόμενο, με βασικές πληροφορίες όπως εντολέας, σκοπός, βάση αξίας, ημερομηνία εκτίμησης, προσέγγιση που χρησιμοποιήθηκε και τελική γνώμη αξίας.
Μια τυπική έκθεση RICS θα:
- Περιγράφει το ακίνητο και το εύρος της αυτοψίας
- Αναφέρει τις παραδοχές και τυχόν περιορισμούς, για παράδειγμα ότι ο νομικός τίτλος είναι ικανοποιητικός
- Συνοψίζει το πλαίσιο της αγοράς και τα βασικά συγκρίσιμα στοιχεία
- Εξηγεί την προσέγγιση αποτίμησης και τη συλλογιστική
- Επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση με το RICS Red Book και ότι ο εκτιμητής είναι κατάλληλα πιστοποιημένος
Το τελικό αποτέλεσμα είναι μια γραπτή RICS Red Book εκτίμηση που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για δανεισμό, φορολογικά, νομικά ή εσωτερικούς εταιρικούς σκοπούς, ανάλογα με το συμφωνημένο brief.
Βήμα 5: Μετά την εκτίμηση, ερωτήσεις και επόμενα βήματα
Όταν λάβετε την έκθεση, μπορείτε να την μελετήσετε και, αν χρειαστεί, να κάνετε διευκρινιστικές ερωτήσεις. Ένας σωστός εκτιμητής θα πρέπει να μπορεί να σας εξηγήσει:
- Γιατί επιλέχθηκαν συγκεκριμένα συγκρίσιμα
- Πώς συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του ακινήτου σας επηρέασαν την αξία
- Τι θα μπορούσε να αλλάξει την αξία στο μέλλον, για παράδειγμα προγραμματισμένες εργασίες ή μεταβολές στην αγορά
Αν πιστεύετε ότι παραλείφθηκε κάτι σημαντικό, μπορείτε να προσκομίσετε επιπλέον στοιχεία και να ζητήσετε επανεξέταση, όμως θυμηθείτε ότι ο εκτιμητής πρέπει να παραμείνει ανεξάρτητος και δεν μπορεί να προσαρμόζει αριθμούς απλώς για να “βγει” μια συμφωνία.
Πώς να αξιοποιήσετε στο μέγιστο τη διαδικασία RICS εκτίμησης
Για να αποκομίσετε πραγματική αξία από τη διαδικασία RICS και όχι απλώς έναν αριθμό σε χαρτί, ξεκαθαρίστε από την αρχή τους στόχους σας. Μοιραστείτε τα πλάνα σας, είτε πρόκειται για στεγαστικό, κληρονομικά, αναδιάρθρωση χαρτοφυλακίου ή απόφαση αγοράς. Όσο πιο ξεκάθαρο είναι το brief, τόσο πιο στοχευμένη και χρήσιμη θα είναι η ανεξάρτητη εκτίμηση.
Διαβάστε εδώ: Πώς μπορώ να χρησιμοποιήσω μια Πιστοποιημένη Εκτίμηση Ακινήτου RICS;
Αν συνεργαστείτε με μια εταιρεία που ειδικεύεται τόσο σε RICS εκτιμήσεις όσο και σε ευρύτερες υπηρεσίες real estate συμβουλευτικής, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την έκθεση και ως αφετηρία για αποφάσεις, όχι απλώς ως ένα τυπικό “κουτάκι συμμόρφωσης”.
Επικοινωνήστε με την iOwn για RICS Εκτίμηση Ακινήτου κάνοντας κλικ εδώ
